El precio de compra es la parte fácil de entender. Lo que decide si la cuenta cierra son los gastos que no salen en el folleto, y sobre esos casi nadie escribe con números.
Aviso antes de seguir: esto es información general, no asesoría legal ni fiscal. Los porcentajes y los montos exentos cambian por ley y por resolución, y cada operación hay que revisarla con un abogado inmobiliario dominicano.
El precio de entrada
Los proyectos vecinos al Residencial Mirador de Bayahibe publican entradas desde unos US$89,000 para apartamentos de una habitación. Es una referencia pública del sector y sirve para situar el rango, no para tasar nada. Cada propiedad se valora aparte y el inventario real se mueve rápido.
Lo que se paga una sola vez
- Impuesto de transferencia: 3% del valor del inmueble según la tasación de la DGII, más los sellos. Lo paga el comprador y conviene presupuestarlo desde el principio.
- Notario y abogado: depende del despacho. Contrata uno independiente del vendedor. Es el mejor dinero que vas a gastar en toda la operación.
- Verificación de papeles: certificación de estado jurídico en el Registro de Títulos y comprobación del deslinde. Sale barato y evita el problema caro.
Lo que se paga todos los años
El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, el IPI, es un 1% anual sobre el excedente del monto exento que la DGII actualiza cada año. Si el valor de tu propiedad queda por debajo de ese umbral, no pagas.
El mantenimiento del condominio va aparte y varía mucho según lo que incluya: piscina, seguridad, planta eléctrica, áreas verdes. Pide el presupuesto anual de la administración antes de firmar, no después. Un residencial con piscina y vigilancia 24 horas cuesta mantenerlo, y ese costo se reparte entre los propietarios.
La factura de la luz, que es la sorpresa
Aquí es donde se rompen las cuentas de quien viene de fuera. La electricidad en República Dominicana es cara y el aire acondicionado se come la factura. Un apartamento cerrado y sin usar gasta poco. Un apartamento con dos aires funcionando doce horas al día en agosto es otra cosa.
Pregunta por la factura real de un vecino en temporada alta. No por el promedio anual, que suaviza el pico.
Si lo vas a alquilar
Ahí cambian los números en las dos direcciones. Entra ingreso, pero también entran gastos que antes no tenías: limpieza entre huéspedes, ropa de cama, reposición, comisión de la plataforma y administración si no vives aquí.
El ingreso tampoco es parejo. La ocupación de enero no se parece a la de septiembre, y quien te prometa un porcentaje anual fijo te está vendiendo una proyección, no un dato.
CONFOTUR, que sí vale la pena mirar
Los proyectos aprobados bajo la Ley 158-01 de incentivo turístico pueden estar exentos del impuesto de transferencia y del IPI durante un período. No todos lo tienen. Se comprueba con la resolución oficial y hay que pedirla, porque el 3% de entrada y el 1% anual durante años no es un detalle menor.
Los números solo cierran de dos maneras
La primera es que lo uses. Si vas a venir seis semanas al año durante los próximos quince, la cuenta se compara contra lo que gastarías en hotel y suele salir bien.
La segunda es que lo alquiles en serio, con alguien administrándolo aquí y con ocupación real en temporada alta. Un apartamento cerrado once meses al año pagando mantenimiento e IPI es un gasto con vista al mar.
Comprar en el Caribe sale bien cuando lo tratas como una casa que además rinde, y sale mal cuando lo tratas como un instrumento financiero con playa.